Veel gestelde vragen

De ontwikkelaar is Zeebries Ontwikkelingsmaatschappij B.V., nader te noemen “Zeebries”.
 

Er is een goedkeuring voor de verkaveling afgegeven door het Bestuurscollege van het Eilandgebied Curaçao op 6 maart 1997. Deze vergunning wordt ook genoemd in het EOP (Eilandelijk bestemmingsplan) en is geldig.

Ja, dat mag. Hieronder valt ook korte termijn verhuur, zijnde verhuur voor minimaal zeven (7) aaneengesloten dagen. Denk bijv. aan Airbnb. Deze termijn is gehanteerd om te voorkomen dat woningen louter gehuurd worden om feesten te organiseren. Daarnaast is Curaçao een eiland dat niet of nauwelijks gekozen wordt als weekend of mid-week bestemming, waardoor een termijn van zeven aaneengesloten dagen géén problemen zal opleveren voor de normale (vakantie)verhuur.

In de huidige fase van de ontwikkeling is er ’s avonds en ’s nachts beveiliging in de vorm van manbewaking, waarvan de kosten momenteel voor rekening van Zeebries zijn. Er is een ketenpark voor opslag van bouwmaterialen en bewoning door medewerkers. Het serviceniveau van de beveiliging en de (verdeling van de) kosten zullen door de VvE’s, Stichting en Zeebries in een periodiek overleg worden bepaald.

In de eigendomsaktes is de volgende tekst opgenomen”…en naar het strand aan de Sint Jorisbaai en om gebruik te maken van een deel van het strand aan de Sint Jorisbaai overeenkomstig het geldende Strandreglement…”

Het volgende is overeengekomen met de eigenaren van Koraal Tabak: “Zeebries en haar kopers krijgen tegen dezelfde betaling, die ook geldt voor andere bezoekers van "Koraal Tabak", toegang tot de wandel-, fiets- en ruiterpaden in het conserveringsgebied na aanleg van genoemde paden en nadat het conserveringsgebied daartoe is opengesteld, mits zij zich houden aan de reglementen voor het conserveringsgebied, zoals door Greko's N.V. als hoofdontwikkelaar van "Koraal Tabak" zullen worden vastgesteld.” Op dit moment wordt er geen betaling gevraagd voor gebruik.

Het strand wordt ontwikkeld door de eigenaren van Koraal Tabak. Wij kunnen hierdoor geen nauwkeurige informatie verstrekken over de oplevering.

Zeebries heeft het grootste deel van het verkavelingsplan gekocht. Het verkavelingsplan is ongeveer 55 ha, de gehele plantage is ongeveer 600 ha. Het verkavelingsplan is op dit moment het enige deel van de plantage dat “ontwikkeld” mag worden. De rest van de plantage is binnen het EOP (officieel bestemmingsplan van Curaçao) bestemd als “open gebied” en “conserveringsgebied”. Het is niet waarschijnlijk dat de bestemming “conserveringsgebied” in de komende jaren veranderd wordt in een bestemming die ontwikkeling mogelijk maakt. De eigenaar van de rest van de plantage (de familie Bakhuis) heeft voor de “open gebieden” een bestemmingswijziging aangevraagd. De vertegenwoordiger van de familie heeft Zeebries aangegeven dat ze dit deel residentieel en toeristisch willen ontwikkelen. Deze aanvraag is in behandeling bij dienst ROP. Onderstaand een tekening waarop het conserveringsgebied is aangegeven. De familie Bakhuis voert ook gesprekken met Nu Capital voor de plaatsing van 5 windmolens. De beoogde plaats voor deze windmolens is ook aangegeven op deze tekening.

De secties K, L, M, N, R van het verkavelingsplan zijn eigendom van de familie Bakhuis. Voor de secties K en R is er een vergunning voor de ontwikkeling van appartementen en vrijstaande woningen. Het plan wordt aangeboden onder de naam “Kura Bunita”.

De sectie L heeft als bestemming gemeenschapsdoeleinden. De secties M en N zijn momenteel bestemd voor cultureel-recreatieve doeleinden. Binnen de aanvraag die de familie Bakhuis heeft gedaan is ook een bestemmingswijziging voor deze delen aangevraagd.

Zeebries heeft zelf ook een wijziging t.o.v. het huidige goedgekeurde verkavelingsplan aangevraagd. Binnen deze wijziging blijven de Secties A. B, C, D, E, G en H residentieel en worden de Secties T1, T2, T3, T4, T5 en T6 toeristisch en semi-toeristisch. Het is tevens mogelijk dat (delen van) de T secties residentieel worden ontwikkeld.

De gronden van Hòfi Sint Joris waren een onderdeel van de plantage Koraal Tabak. In 2019 heeft Zeebries Ontwikkelingsmaatschappij B.V. de gronden overgenomen van Greko’s N.V. De aandeelhouders van Greko’s N.V. zijn de erfgenamen van wijlen Hugo Bakhuis.

Hòfi Sint Joris is het grootste onderdeel van een goedgekeurd verkavelingsplan. Sectie K van dit verkavelingsplan is in handen gebleven van Greko’s N.V. 30 juni 2023 heeft de groundbreaking van de ontwikkeling van deze sectie plaatsgevonden. Er komen 18 villa’s, 24 appartementen en 8 penthouses. De naam wordt Kurá Bunita. Greko’s gebruikt de naam Koraal Tabak Estates als overkoepelende naam voor hun ontwikkelingen.

Inmiddels is de entree voorzien van een billboard en vlaggen met vermeldingen van Kurá Bunita en Koraal Tabak Estates. Hòfi Sint Joris heeft nog geen vermeldingen bij de hoofdingang. Dit is enigszins verwarrend. De plaatsing van borden t.b.v. Hòfi Sint Joris is wel gepland voor de nabije toekomst.

Zeebries is blij met de start van de ontwikkeling van Kurá Bunita en wenst de nieuwe buren veel succes. Hopi exito!

Dit zijn de wegen op de secties.

De erftoegangswegen van de secties worden ingericht als tweerichtingsverkeer met bermen.

De breedte van de wegen is 4,5 meter. De bermen zijn 2,5 meter breed. Het totale wegprofiel is dus 9,5 meter breed.

Dit zijn de wegen die de secties met elkaar en met de hoofdweg (de hoofdweg is de weg tussen de ingang van de voormalige plantage Koraal Tabak en het landhuis) verbinden.
De gebiedsontsluitingswegen zijn 6 m breed, inclusief bermen is het totale wegprofiel 11 meter.

Eigenaren kunnen zelf bepalen of zij op gas of op elektra gaan koken. Er is geen centrale gasleiding. Curgas levert gas in 100 lbs flessen, u dient hiervoor een nis te bouwen op uw kavel volgens hun specificaties. Deze nis, de toegang daarnaartoe en de leiding dient gekeurd te worden vóór de plaatsing van een “regulator” en de eerste levering van gas.

De wegen worden uitgevoerd als asfaltwegen of betonwegen met betonbanden. De bermen worden voorzien van grind. Er komt straatverlichting. Deze wordt uitgevoerd met zonnepanelen en moderne energiezuinige LED-armaturen.

Dit betreffen groenkavels. Deze zijn ten behoeve van recreatie voor de eigenaren en bewoners.

De planning is inderdaad dat deze weg gereed is op 1 oktober 2024. De hoofdweg betreft de weg tussen de ingang van de plantage Koraal Tabak tot aan het landhuis. Deze weg is al gedeeltelijk aangelegd. Het onverharde deel vanaf het landhuis tot aan het strand is (nog) niet ingepland om verhard te worden.

Ja, in de leveringsakte zijn regels omtrent erfafscheiding opgenomen. Hieronder worden deze voor u overzichtelijk opgesomd:

• Ingeval het verkochte grenst aan een gebiedsontsluitingsweg is de verkoper verplicht een haag als grensafscheiding met voornoemde gebiedsontsluitingsweg aan te houden; een muur of andere niet transparante afscheiding is niet toegestaan. Voor wat betreft de kavels in Sectie A en C zal de haag moeten bestaan uit Bougainville, voor wat betreft Sectie B en D uit Buttonwood.  Desbetreffende haag en rolgaas vallen onder de gemeenschappelijke voorzieningen, waardoor onderhoud hiervan door de betreffende VvE wordt verricht. 
• Indien het verkochte grenst aan de groenkavel gelegen in sectie B, C, F en G is de koper verplicht een haag als grensscheiding met deze groenkavel aan te houden; een muur of andere niet transparante afscheiding is niet toegestaan.
• Indien het verkochte grenst aan de erfgrens van Hòfi Sint Joris, geeft de koper toestemming aan de ‘Stichting Hòfi Sint Joris’ om de omheining te plaatsen, te houden en te onderhouden, repareren c.q. te vernieuwen.  De kavels A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7, B15 t/m B29, C7 t/m C16, F3 t/m F22 en G12 t/m G17 liggen aan de grens van het plan.

Nee, die zijn er niet. U kunt een erfafscheiding maken voor eigen rekening op uw eigen terrein. Echter, wanneer u hier een muur wenst te plaatsen hoger dan 1m50, dient u hiervoor een bouwvergunning van ROP te hebben. Een transparante of groene erfafscheiding past bij het karakter van Hòfi Sint Joris.

Nee, die zijn er niet. U kunt een erfafscheiding maken voor eigen rekening. Indien u op een erfgrens met een andere kavel een erfafscheiding wilt bouwen, kunt u dit in samenspraak met de eigenaar van de buurkavel op basis van kostendeling doen. Een transparante of groene erfscheiding past bij het karakter van Hòfi Sint Joris.

Bent u eigenaar van een perceel en wilt u erop gaan bouwen, dan heeft u een bouwvergunning nodig. De aanvraag van een bouwvergunning doet u bij ROP (voorheen DROV).  Voor de aanvraag van een bouwvergunning heeft u een meetbrief, een situatieschets, kopie akte en een bouwtekening nodig en u dient leges te betalen die gerelateerd zijn aan de bouwsom. U kunt pas starten met de bouw nadat u eigenaar bent. De bouwvergunning kunt u reeds indienen direct na aangaan van de koopovereenkomst. Indien u ervoor kiest om de bouwaanvraag alvast aan te vragen vóór het plaatsvinden van de juridische levering, dient Zeebries de aanvraag mede te ondertekenen. Uw bouwplannen dienen te voldoen aan de bouwvoorschriften die in uw akte zijn opgenomen. Let op: ROP toetst alleen of uw plan voldoet aan de wettelijke richtlijnen. Indien u een bouwvergunning verkrijgt, impliceert dit niet automatisch dat u voldoet aan de bouwvoorschriften in de akte. Geef uw akte ter inzage aan uw architect, zodat deze hiermee rekening kan houden om (juridische) problemen te voorkomen. Voor alles secties, behalve sectie A en B, geldt dat u schriftelijke goedkeuring nodig heeft van Zeebries op uw plannen. Zeebries beoordeelt of deze bouwplannen voldoen aan de bouwvoorschriften in de akte.

Zie hieronder de voorwaarden omtrent bouw: 

• De koper is, behoudens ontheffing of goedkeuring van het Land Curaçao, gebonden aan de bebouwingsvoorschriften en voorwaarden, zoals deze zijn vastgesteld door het Bestuurscollege van het Land Curaçao.
• Per kavel mag slechts een (1) eengezinswoning eventueel met een bijgebouw worden gebouwd. 
• Ten hoogste vijfenveertig procent (45%) van de kavel mag worden gebouwd. 
• De toegelaten oppervlakte van een woning bedraagt voor de kavels tot en met 700 m2: ten minste 100 m2, van 701 m2 t/m 1.000 m2: ten minste 150 m2, groter dan 1.000 m2: ten minste 200 m2.
• Bijgebouwen mogen volgens de verkavelingsvergunning niet groter zijn dan 40 m2 voor kavels tot en met 700 m2, 50 m2 voor kavels van 701 m2 tot en met 1000 m2 en 60 m2 voor kavels groter dan 1.000 m2. 
• De toegelaten bouwhoogte is 9 meter volgens het goedgekeurde verkavelingsplan. Overigens het Eilandelijke Bestemmingsplan (EOP) noemt een maximale hoogte van 8 meter en een noodzakelijke beoordeling van een welstandscommissie bij overschrijding hiervan. Het is de ontwikkelaar niet geheel duidelijk hoe ROP omgaat met aanvragen met bouwwerken met een bouwhoogte tussen 8 en 9 meter.
• De toegelaten afstand tussen een naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw en een perceelgrens bedraagt ten minste vijf (5) meter bij gebouwen bestaande uit een (1) bouwlaag plus kap en tenminste vijf (5) meter bij gebouwen met meerdere bouwlagen.
• De toegelaten afstand tussen een niet naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw en een perceelgrens bedraagt ten minste twee en een halve (2,5) meter bij gebouwen bestaande uit een (1) bouwlaag plus kap en tenminste vier (4) meter bij gebouwen met meerdere bouwlagen. In afwijking hiervan mogen de gevels van bijgebouwen op kavels met een grootte variërend tussen 500 m2 en 700 m2, op kortere afstand of in de perceelscheiding worden gebouwd over een lengte van maximaal 10 m.
• Bij hoekkavels wordt in de akte vermeld: Verkoper en koper komen bij deze overeen dat voor de onderhavige (hoek)kavel als naar de weg toegekeerde gevel geldt de gevel aan de noord/oost/zuid/westgevel. 
• Koper heeft geen bouwplicht; indien echter met de bouw van de woning wordt aangevangen, dan dient het bouwwerk overeenkomstig de goedgekeurde tekening binnen maximaal vierentwintig (24) maanden te zijn voltooid, de buitenmuren gepleisterd en deugdelijk geschilderd. 
• Koper dient te vermijden dat diabaas, gruis, zand en dergelijke vanuit zijn perceel op de weg of berm terecht kunnen komen (vooral in regentijd). 
• Voor het optrekken van de woningen en bijgebouw mogen uitsluitend betonblokken, steenachtig materiaal of duurzaam luxe hout worden gebruikt. 
• Als dakbedekking mogen geen metalen platen of asbestplaten worden gebruikt. 
• Het woonhuis en bijgebouw dienen aan de buitenzijde van een deugdelijke verflaag te zijn voorzien. Dit geldt evenzeer voor de dakbedekking, behalve indien deze bestaat uit dakpannen of shingles. 
• Opstallen van tijdelijke aard mogen niet op het verkochte worden opgetrokken of gehandhaafd, met uitzondering van een bouwkeet uitsluitend gedurende de bouw van de woning en in ieder geval niet langer dan twee jaar. Binnen een maand na afbouw van de woning dient de bouwkeet te worden gesloopt. 
• De koper mag geen personenauto’s of andere voertuigen parkeren op de wegen en moet tenminste twee parkeerplaatsen creëren op zijn eigen kavel. De koper van een kavel, grenzend aan een gebiedsontsluitingsweg, is niet bevoegd om een inrit of uitrit te maken op de gebiedsontsluitingsweg en mag slechts gebruik maken van de erftoegangsweg. 
• -De koper is verplicht om voor eigen rekening en risico zorg te dragen voor het aansluiten van de kavel op een door de koper aan te brengen septic tank; een beerput is niet toegestaan in het verkochte. 

Het kan zijn dat uw buurman de “oude” welstandsbepalingen heeft. Voor de kavels A6, A7, A8, A9, A10, A12, A21, A22, A23, A24, A29, A30, A31, B14, B15, B16, B17, B24, B32, B33, B46, C1, C2, C6, C13, C14, C16, C31, C32, C40, D6, D14, E1, E3, E5 t/m E11, E15, F5, F12, F13, F14, F26, G5 en G18 gelden deze “oude” welstandsbepalingen.

De ontwikkelaar zal op haar kosten éénmalig de hoekpunten plaatsen door middel van metalen pennen en deze aanwijzen. De plaatsing van deze hoekpunten zal geschieden binnen twee weken na het eerste verzoek van de koper, doch uiterlijk binnen één jaar na het notarieel transport. In andere gevallen kunt u een landmeetkundig bureau of kadaster vragen voor een aanwijzing voor eigen rekening.

De grondsamenstelling is niet voor elke kavel hetzelfde. De meeste kavels zijn geschikt voor bouw met een strokenfundering zonder zogenaamde grondverbetering. Andere kavels behoeven wel aanvullend grondwerk. Heiwerk en/of paalfundering is voor de kavels in Sectie A, B, C, D, E, F en G niet nodig. Het grondwerk op de kavel is voor rekening van de koper. In overleg met de ontwikkelaar kunt u -op eigen kosten- voor aankoop een bodemonderzoek laten verrichten op de kavel om de grondsterkte te bepalen.

Een koper kan aan de hand van de bebouwingsvoorschriften die in de akte staan en de richtlijnen van ROP zelf de positionering van de woning op de kavel bepalen. Sommige kavels grenzen aan meerdere wegen. In dat geval dient ontsluiting van de kavel wel volgens de voorschriften van Zeebries te geschieden.

Een eigenaar is vrij om met zijn eigen aannemer te gaan bouwen. De aannemer dient wel aanwijzingen van Zeebries op te volgen v.w.b. gebruik wegen, opslag bouwmaterialen, afval, overlast gevende werkzaamheden e.d. Het kan zijn dat in de toekomst Zeebries of de VVE een borgsom of bankgarantie gaat eisen van de aannemer of opdrachtgever ter meerdere zekerheid dat eventuele schade aan de mandeligheden (wegen) ook verhaald kan worden. Zeebries is in 2023 een bouwdivisie gestart. Zeebries kan zodoende ook een woning voor u bouwen. U kunt dit bespreken met uw verkoopadviseur.

Het houden van andere dieren dan huisdieren op het verkochte, is niet toegestaan. Het houden van (klein) vee en pluimvee is niet toegestaan. 

Op het verkochte noch op de straat of op de berm mag vuil of afval worden gestort of opgeslagen. Huisvuil, bedoeld om te worden opgehaald, mag slechts in goed afsluitbare containers worden opgeslagen. Evenmin mag op het verkochte, op straat of op de berm tuinvuil of grofvuil, zoals afval van bouwwerkzaamheden, autowrakken, huisraad enzovoorts voor niet langer dan veertien dagen worden gehouden.  Giftige stoffen, uitgezonderd normale, huishoudelijke reinigingsmiddelen, mogen nimmer op of in de grond, ook niet via een beer- of zinkput, worden geloosd. 

Koper is verplicht er voor zorg te dragen dat zijn woning, tuin en omheining te allen tijde in goede staat van onderhoud verkeren.

De secties A en B hebben samen een VvE, de secties C en D hebben ook tezamen een VvE. De sectie F krijgt een eigen VvE, sectie E en G krijgen een gezamenlijke VvE. De taken van deze VvE’s zullen voor een belangrijk deel bestaan uit:

1. Beheer, onderhoud en vernieuwing van de erftoegangswegen (de wegen op de secties zelf), de bijbehorende bermen, en de groenvoorzieningen. Dit beheer zal ingaan na overdracht hiervan door de ontwikkelaar na of in de eindfase van de ontwikkelingsperiode.
2. Kosten van onderhoud en eventueel electragebruik openbare verlichting op de secties.
3. Aanwijzen van bestuurslid in de Stichting Hòfi Sint Joris en bijdragen aan de exploitatiekosten van de stichting.

De VvE bijdrage voor de kavels die geleverd worden in 2023 geldt:

1. De verplichting tot bijdrage gaat in bij oplevering van uw woning, of één jaar na verkrijgen van uw kavel in eigendom, waarbij de situatie die zich het eerst voordoet bepalend zal zijn. 
2. De voorlopige bijdrage is Ang. 100,-/maand.

De Stichting Hòfi Sint Joris heeft als belangrijkste taken:

1. Beheer, onderhoud en vernieuwing van de gebiedsontsluitingswegen, de groenvoorzieningen en de omheining.
2. Kosten van onderhoud en electragebruik openbare verlichting.
3. Kosten van beveiliging en toegangscontrole.
4. Vergoeding aan Greko’s voor kosten onderhoud en exploitatie hoofdweg.

De VvE’s van de secties A en B en secties C en D zijn al opgericht. De stichting is ook reeds opgericht. De VvE’s sectie E en G en die van sectie F worden binnenkort opgericht. U kunt een kopie van de statuten verkrijgen via uw verkoopadviseur.

Na overeenstemming wordt er een koopovereenkomst opgesteld en getekend.  Een vertegenwoordiger van Zeebries, de heer Gregor Vliegen, zal direct na aangaan van de koopovereenkomst contact met u opnemen om een dossier te maken dat voldoet aan de wettelijke eisen op het gebied van compliance die gelden voor het notariaat op Curaçao. Na aanlevering van een compleet dossier gaat de notaris van start met het opstellen van een concept akte. Het Curaçaose notariaat heeft te maken met een achterstand; een goede samenwerking tussen koper en Zeebries om zodoende in één keer een compleet dossier aan te leveren, helpt de voortgang.

Ja, beiden bestaan al. Er hebben sinds 2022 leveringen plaatsgevonden van kavels in de secties A en B. Secties C en D zijn nu ook gereed voor juridische leveringen. Kavels in de secties E, F en G kunnen volgens de huidige planning vanaf september 2023 geleverd worden.

Nee, ook niet ingezetenen kunnen een kavel of een woning kopen. De Onroerende Zaakbelasting en overdrachtsbelasting zijn gelijk voor ingezeten en niet-ingezetenen. Ook recreatieve verblijfsrecreatie, 2e of 3e huisstatus en aankoop voor belegging hebben geen invloed op OZB en overdrachtsbelasting.

Bijna alle kavels in de secties A, B, C en D zijn verkocht. De verkoop in de secties E, F en G is juist gestart en verloopt ook erg goed. Zeebries brengt steeds een beperkt aantal kavels in de verkoop en wacht met het introduceren van een sectie totdat de voorgaande secties (bijna) zijn verkocht. Zodoende is het risico op een langdurige situatie met (te) weinig eigenaren niet erg groot. U kunt bij de vertegenwoordiger van Zeebries navragen hoeveel kavels er in de sectie waarin u een kavel wilt kopen zijn verkocht en hoeveel er al zijn geleverd.

Nee, u kunt iemand machtigen om u te vertegenwoordigen, bijvoorbeeld een medewerker van een notariskantoor. Een notaris (bijvoorbeeld in Nederland) kan deze volmacht opmaken en legaliseren. Zodoende is het niet nodig om ter plekke aanwezig te zijn bij de passering van de akte.

Inderdaad, het betreft de overdracht van het volledige eigendom van de kavel. Deze overdracht vindt plaats met de akte van levering.

De overdrachtsbelasting op Curaçao bedraagt 4% van de verkoopprijs (uitgaande van een leggerwaarde die lager of gelijk is aan de verkoopprijs).